Attraverso la nostra community Atlas World e la sua iniziativa di sensibilizzazione verso le aziende sostenibili, etiche e creative, abbiamo già intervistato Vagheggi e Respray Solutions. Oggi intervistiamo Pal Baross, consulente immobiliare strategico per la transizione verde, pioniere dell’innovazione e della sostenibilità nello sviluppo urbano e architettonico.
1. Potresti condividere alcuni momenti salienti del tuo percorso professionale e come hanno plasmato il tuo attuale focus sullo sviluppo immobiliare sostenibile?
Ho iniziato la mia carriera professionale come architetto paesaggista. Il motto della scuola era “progettare con la natura”. Era un programma innovativo in Ungheria negli anni ’60, dove l’ideologia comunista ufficiale era “l’uomo domina la natura”. Poiché l’ideologia ufficiale ha prevalso per altri vent’anni, io e i miei colleghi architetti paesaggisti non abbiamo avuto l’opportunità di mettere in pratica ciò che avevamo studiato. Il paesaggismo era sempre l’ultimo elemento nel programma di progettazione e sviluppo, piantando alcuni alberi deboli e seminando erba (raramente aggiungendo un po’ di terriccio) sul sito violentemente rovinato. Così, ho lasciato l’Ungheria e sono emigrato in Canada.
Anche se ho affrontato un periodo di adattamento veloce per familiarizzare con la fauna locale (e all’epoca anche il sistema metrico di pollici, piedi e iarde), l’ideologia locale di progettazione e sviluppo era già inserita in un paradigma ecologico: il rispetto della natura era il primo passo nel processo di progettazione. Nei decenni successivi, la “valutazione dell’impatto ambientale” è diventata un requisito normativo obbligatorio. Il mio lavoro più stimolante in Canada è stato partecipare al team di progettazione che ha sviluppato lo Zoo di Toronto. È stato realizzato su oltre 250 ettari di paesaggio aperto dove la maggior parte degli animali viveva nel loro habitat naturale.
Dopo aver ottenuto altri due titoli post-laurea in Pianificazione Urbana e in Pianificazione dello Sviluppo, ho lavorato a progetti che affrontavano i problemi delle città in rapida crescita nei paesi in via di sviluppo. Ho trascorso alcuni anni in Indonesia, Filippine, India e Colombia.
Quando l’Europa Centrale ha potuto scegliere nuovamente la sua destinazione democratica nel 1998, sono tornato in Ungheria come sviluppatore immobiliare commerciale esperto. Sono stato nominato da ING Real Estate olandese come Country Manager. I miei progetti, come il centro commerciale Allee, gli edifici per uffici in piazza Vorosmarty o in Via Dozsa György, sono stati riconosciuti come edifici “di riferimento” all’epoca, e ancora oggi hanno una qualità d’investimento duratura. Ho sviluppato il progetto iconico “Balna” sulla riva del Danubio per la città di Budapest e il nuovo campus del centro città per l’Università dell’Europa Centrale.
2. Durante il tuo periodo con Greenbors Consulting, RICS e il Consiglio Ungherese per l’Edilizia Verde, quali sono state alcune iniziative chiave o cambiamenti che hai aiutato a implementare o a cui hai assistito?
Inizio con il Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), che è un’organizzazione professionale mondiale che fornisce linee guida globali per la valutazione di una classe di attività in tutto il mondo, che è ciò in cui si è trasformato l’immobiliare negli ultimi trent’anni. Mentre gli edifici, sia che si tratti di uffici, negozi, industriali o abitativi, sono sempre elementi locali in “mattone e malta” di un contesto urbano specifico, il loro valore d’investimento, ciò che chiamo la “stampa del foglio excel”, deve essere trasparente e comparabile per gli investitori operanti a livello globale. Ci sono oltre 120.000 professionisti accreditati RICS in tutto il mondo, il capitolo ungherese ne ha circa 120 membri. Sono stato molto attivo durante gli anni formativi del capitolo ungherese all’inizio degli anni ’90 e ho ricoperto il ruolo di presidente del consiglio RICS ungherese per due cicli di 3 anni.
I Consigli per l’Edilizia Verde hanno un’origine diversa, più volontaria, anche se ormai sono diventati anche loro un’organizzazione globale come il consiglio mondiale dell’edilizia verde. Il movimento è iniziato con architetti e ingegneri che hanno compilato una lista di controllo di principi di progettazione per ridurre l’impatto ambientale degli edifici. In qualche modo era un movimento ecologico applicato agli edifici, conservando energia, uso dell’acqua, biodiversità, accessibilità ai trasporti pubblici e simili. Con il mio background in architettura paesaggistica, ho avuto un’affinità naturale con questo nuovo paradigma.
I Consigli locali per l’Edilizia Verde hanno gradualmente consolidato la loro “lista di controllo” in un metodo di valutazione formale, come il LEED negli Stati Uniti, il BREEAM nel Regno Unito e il DGMB in Germania. Oggi questi schemi sono applicati a livello globale su richiesta degli investitori di portafogli immobiliari. Come uno dei primi “convertiti” allo sviluppo sostenibile, ho aiutato a stabilire il capitolo ungherese. Ho supportato la sua campagna di adesione e sono stato eletto due volte presidente dell’organizzazione.
Ora HUGBC è regolarmente consultato dal governo su iniziative normative e legislative riguardanti lo sviluppo immobiliare e l’industria edile ed è considerato dal mercato come una delle prime tre organizzazioni “leader d’opinione” sulle prospettive a medio e lungo termine per la conservazione del valore per il mercato immobiliare.
Infine, Geenbors Consulting è il principale gruppo di consulenza che assiste gli sviluppatori immobiliari, gli investitori e le banche nel raggiungimento di alti parametri di sostenibilità per gli edifici e nel rendicontare le metriche ESG per il futuro. Con una lunga esperienza e un background autorevole nel settore immobiliare, posso presentare ai miei colleghi sviluppatori una strategia d’investimento credibile a breve, medio e lungo termine nel contesto del paradigma di riduzione del CO2.
3. Come valutatore BREEAM, come vedi questa certificazione impattare sui progetti immobiliari commerciali in Europa? Quali sono i principali vantaggi della certificazione BREEAM per sviluppatori e investitori?
BREEAM è l’acronimo di un rigoroso modello di valutazione, sviluppato nel 1990 dall’istituto britannico di ricerca edilizia per monitorare l’impronta di impatto ambientale delle nuove costruzioni e successivamente per valutare l’impatto sul ciclo di vita degli edifici esistenti (BREEAM in esercizio). Ora, e stiamo parlando di quasi trent’anni di esperienza, non solo i suoi benefici commerciali sul lato del valore sono ben documentati (costi operativi inferiori, maggiore domanda da parte degli inquilini, “protezione futura” dai nuovi requisiti normativi) ma anche lo “spavento per i costi” è attenuato, i budget di sviluppo non devono essere gonfiati, piuttosto più attentamente spesi su elementi che influenzano i costi operativi e di manutenzione a lungo termine.
Parallelamente a BREEAM sono evoluti nuovi sistemi di accreditamento (LEED, DGMB, WELL, EDGE) e sono parzialmente o completamente integrati nei sistemi normativi nazionali così come nella valutazione della due diligence delle banche commerciali o dei costruttori di portafogli immobiliari. A livello globale.
4. Come integri i principi di sviluppo sostenibile nei tuoi progetti e quali sfide incontri in questa integrazione?
È un processo di apprendimento sia per me che per il mercato. Mi baso sulla mia formazione in urbanistica, dove il concetto di “esteriorità” è uno dei temi centrali per la protezione del bene pubblico. Nel corso degli anni della mia pratica, siamo passati dalla preoccupazione per l’inquinamento, l’ecologia, la biodiversità all’attuale fase della climatologia. La sfida è essere all’avanguardia nell’accettare questi cambiamenti di paradigma e tradurre le possibili risposte tecniche in soluzioni conformi al mercato. La mia prima valutazione è sempre aspirazionale: riconosco e sono disposto ad adottare nuove tendenze e ho il know-how professionale per rispondere a queste nel mio lavoro. La mia seconda valutazione è quantificare le implicazioni del “valore aggiunto” per i miei progetti. Poi mi preoccupo delle implicazioni dei costi. Per quest’ultimo aspetto ho sviluppato una metodologia per suddividere i costi in “investimenti” e “spese”. Per gli investimenti utilizzo gli strumenti standard per stabilire il tasso di rendimento. Per bilanciare le spese, cerco risparmi equivalenti in altri aspetti dello sviluppo. Si chiama “ingegneria del valore”.
5. In che modo la tecnologia ha influenzato il modo in cui approcci lo sviluppo sostenibile nei tuoi progetti?
Come in qualsiasi industria, ci sono molte innovazioni nell’industria edile. Nella parte “hardware”, le più visibili sono l’espansione della fotovoltaica e delle pompe di calore. L’uso del legno prefabbricato per elementi strutturali è il prossimo confine. Per il mio attuale progetto di campus universitario in Austria, tutti e sei gli architetti partecipanti al concorso di progettazione hanno presentato strutture in combinazione di cemento e legno per il loro design.
Nella parte “software”, considero il BIM (gestione delle informazioni di costruzione) e il BMS (sistema di gestione degli edifici) come aventi valore aggiunto per concettualizzare e gestire gli edifici durante tutto il loro ciclo di vita.
6. Quali tendenze future prevedi nello sviluppo urbano sostenibile e come dovrebbero prepararsi gli sviluppatori a questi cambiamenti?
Nella tua domanda la parola chiave è sviluppo urbano, il contesto in cui si trova un progetto o un investimento. Coordinare soluzioni su scala urbana è ovviamente più complesso, più costoso e richiede la cooperazione di molti attori. Per me, l’infrastruttura di trasporto pubblico, combinata con reti di micro-mobilità, è sempre stata la chiave per uno sviluppo urbano sostenibile. Tuttavia, più recentemente, sta emergendo un nuovo concetto di “infrastruttura verde” che offre buone prospettive per avanzare nell’agenda della sostenibilità urbana.
7. Quali consigli daresti ai giovani professionisti che aspirano a entrare nel campo dello sviluppo immobiliare sostenibile?
Fallo, è il tuo futuro in gioco. In Greenbors Consulting l’età media è di 26 anni. Credo che la “sostenibilità” sia già un trend tra i giovani (anche come consumatori) e l’industria immobiliare è pronta per le persone con competenze in “sostenibilità”. Nella mia carta da visita cito Warren Buffett: “Qualcuno oggi sta seduto all’ombra perché qualcuno ha piantato un albero molto tempo fa”.
8. Ci sono progetti imminenti o obiettivi professionali personali che ti entusiasmano particolarmente?
Uno dei miei progetti attuali è lo sviluppo di un nuovo edificio del campus di 53.000 metri quadrati per la Central European University (CEU) a Vienna. Siamo nella fase di approvvigionamento e tutte le specifiche di progettazione sono conformi agli obiettivi di ciclo di vita e operativi net zero (CO2). È su un ex sito industriale dismesso, e possiamo aggiungere un significativo componente paesaggistico basato sulla biodiversità. A livello urbano siamo situati su un hub di trasporto pubblico e biciclette intraurbane. Quindi, sulla scala aspirazionale e del valore aggiunto sono “in linea”, la prossima fase è gestire l’ingegneria del valore dei costi.
Ho un’altra aspirazione impegnativa: nominare Budapest come sede per la conferenza annuale RICS Europe del World Built Environment. Si tratta di un potente bilancio annuale del percorso dell’industria immobiliare verso gli obiettivi net zero e portare l’evento in Ungheria darà un enorme impulso ai player di mercato locali e alle organizzazioni normative. Ho un messaggio semplice: la sostenibilità è ora mainstream nella nostra industria.
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