Állampolgárnak kell lennem, hogy lakást vásárolhassak az Egyesült Államokban?
Nem, nem lesz szüksége állampolgárságra vagy zöldkártyára, de szüksége lesz egyéni adófizetői azonosító számra (ITIN) vagy munkáltatói azonosító számra (EIN), ha cégként kíván vásárolni. Ez egy olyan adófeldolgozási szám, amelyet olyan külföldi állampolgároknak osztanak ki, akiknek szükségük van amerikai adófizetői azonosító számra, de nem rendelkeznek ilyennel, és nem jogosultak társadalombiztosítási számra.
Szükségem van vízumra az USA-ba való utazáshoz?
– Mi az ESTA? Az ESTA az elektronikus utazási engedélyezési rendszer rövidítése. Azokra a nemzetközi utazókra, akik a vízummentességi program (VWP) keretében szeretnének az Egyesült Államokba utazni, mostantól fokozott biztonsági követelmények vonatkoznak, és igazgatási díjat kell fizetniük. Minden jogosult utazónak, aki a Vízummentességi Program keretében szeretne az Egyesült Államokba utazni, engedélyt kell kérnie, majd a következő eljárás keretében be kell fizetnie a díjat: Ha szeretné tudni, hogy jogosult-e, kérjük, kövesse az online kérelem-ellenőrzési eljárás linkjét. https://www.estavisaonline.org/.
2. Milyen állandó költségek kapcsolódnak az Amerikai Egyesült Államokban lévő ingatlan tulajdonlásához vagy megvásárlásához?
Egy ingatlannak három fő folyamatos költsége van: az ingatlanadó, amely az ingatlan kataszteri értékének 1% és 2%-a között változik, ami körülbelül 35-40%-kal kevesebbnek felel meg, mint a jelenlegi piaci érték. Az ingatlanadót az állam teljes mértékben felhasználja, a szövetségi infrastrukturális költségek pedig online megtekinthetők. Az ingatlanadó-követelések államonként változnak, ezeket évente vagy kétévente adják ki. A Home Owners Association, azaz a Lakástulajdonosok Egyesületének díjai havonta fizetendők, beleértve a biztosítást a közös helyiségek rendszeres kezelésére és karbantartására, beleértve, de nem kizárólagosan az ingatlan homlokzatát és tetőjét. A biztosítás megkötése kötelező az önálló ingatlanok esetében, azaz a társasházakra például ez nem vonatkozik. Havonta fizetendő az ingatlankezelési díj az ingatlanának mindennapi üzemeltetését végző ingatlankezelő cégnek. A díj a havonta beszedett bérleti díj százalékos része, általában 8% és 12% között van. A költség olyan szolgáltatásokat foglal magában, mint a közüzemi számlák létrehozása, az értékbecslések kifizetése, a bérleti díjak beszedése, a tulajdonosok kifizetései és még sok más.
4. Hogyan nyithatok üzleti bankszámlát az Amerikai Egyesült Államokban?
Az OPISAS minden lépésben segít Önnek; megállapodásunk van számos vezető amerikai bankkal, és segítünk Önnek az E-Banking-hozzáféréssel és VISA betéti kártyával rendelkező üzleti számla létrehozásának folyamatában.
Jogi és adóügyek
Kell-e korlátolt felelősségű társaságot (LLC) alapítanom ahhoz, hogy ingatlant vásároljak az Amerikai Egyesült Államokban?
Nem; az OPISAS azonban ajánlja ezt a gyakorlatot, és a létrehozás minden vonatkozásában segítséget tud nyújtani. Az Amerikai Egyesült Államokban a vásárlási költségek mindkét esetben azonosak, akár személyesen, akár társaságként vásárol. Az amerikai adózás szempontjából általában mindig előnyösebb társaságként, társként vagy önkormányzati társaságként vásárolni, mivel a költségek levonhatóak (beleértve az ingatlan meglátogatására irányuló légi utazást, a megélhetési költségeket, a karbantartási költségeket és az üzemeltetési díjakat stb.). Ide tartozik még az egység értékcsökkenése is, amelyet az ingatlan vételárának 27 évére (1/27-ed része) számítanak ki.
Szeretnék LLC társaságot alapítani ingatlanvásárlás céljára, mi az eljárás menete?
Egy LLC (Limited Liability Company), azaz Korlátolt Felelősségű Társaság az interneten keresztül hozható létre és alapítható a www.sunbiz.org címen. Az OPISAS tanácsot tud adni ezzel kapcsolatban, valamint a munkáltatói azonosító szám (EIN) megszerzéséhez szükséges lépésekről is, amely elengedhetetlen ahhoz, hogy a társaság aktívvá váljon.
Milyen üzleti célra alkalmasabb egy ingatlanvásárlásra alapított társaság az Egyesült Államokban?
Az Egyesült Államokban az üzleti cél nem kötelező érvényű, és egynél több üzlettípust is biztosíthat. Valóban nagyon tág, és magában foglal „minden olyan tevékenységet, amelyet az államban folytathatnak”, kivéve bizonyos eszközöket, mint például a banki vagy bizalmas, import-export adatokat stb.
Milyen megújítási költségekkel jár egy vállalat fenntartása az Egyesült Államokban?
A művelet nagyon egyszerű, és az ügyfél online is megteheti, Floridában például egy cég éves megújítási költsége 100 és 200 dollár között változik. Alternatívaként az OPISAS munkatársai is rendelkezésre állnak a vállalat éves megújításához.
Mennyibe kerül az adóév végi könyvelés egy amerikai vállalat esetében?
Partnerünk, az OPISAS olyan megállapodást kötött egy amerikai adószakértő céggel, amely egy egyszemélyes LLC esetében 500 $-tól kezdődő változó költséget biztosít, a cég által végzett műveletek számától és terjedelmétől függően.
Mennyibe kerül egy amerikai cég adóév végi könyvelése?
Mivel konföderációról van szó, az Egyesült Államokban különböző adózási szintek vannak. A jövedelemadókat felosztják a következők szerint: szövetségi adó, amely minden államban azonos mind az egyéni alanyok, mind a vállalatok számára. Az erre az adóra előírt adókulcsok a 10 %-os minimális és a 37 %-os maximális adókulcs között változnak. A másik az állami adó, amelynek mértéke a referenciaállamtól függően változik. A legtöbb esetben egy korlátozott számú ingatlannal rendelkező vállalat a minimális kulcs alá esik (és várhatóan nem kell díjat fizetnie), köszönhetően annak, hogy szinte minden költséget levonnak az adóösszegből.
A vásárlás folyamata
Hogyan foglalhatok le egy ingatlant?
Foglalási űrlap
Az OPISAS tulajdonában levő ingatlanhoz kapcsolódó vásárlási folyamat elindításához az ügyfélnek össze kell állítania a foglalási űrlapot. Az űrlapot minden egyes rovatban ki kell tölteni a vevő(k) adataival, és alul ellenjegyezni kell. A kitöltött foglalási űrlappal együtt az Ügyfélnek gondoskodnia kell a 3200 dollár* (egyszeri díj) foglalási/zárási díj befizetéséről, amely az adás-vétellel kapcsolatos adminisztratív költségek és adók fedezésére szolgál (az összeg tartalmazza a különböző szerződések elkészítését, azok bejegyzését és a kapcsolódó adókat az amerikai törvények szerint). További díjra van szükség, ha az Ügyfél az Opisas által kínált kiegészítő szolgáltatást is választja, amely saját amerikai cégének megalapítását biztosítja. Ez az összeg tartalmazza az amerikai cég megalapítását, a bejegyzett ügynököt, a székhelyszolgáltatást, a postai szolgáltatást, az EIN (Employer Identification Number) igénylését, valamint a cég bankszámlájának megnyitásában való segítségnyújtást. *Az összeg egyes helyszíneken magasabb lehet.
Vásárlási szerződés
Miután a foglalás megerősítésre került az adminisztrációs díjak befizetésével, és benyújtották az ügyfél útlevelének másolatát és a kitöltött foglalási űrlapot, az ügyfél kézhez kapja az adott amerikai államban alkalmazott és jóváhagyott “vásárlási szerződést”, kiegészítve mind a vevő, mind az eladó adataival, valamint az adott ingatlanra vonatkozó összes információval, a fizetési feltételekkel, a záró dátummal és minden egyéb értékesítési információval vagy feltétellel.
Ingatlankezelési szerződés
Az adásvételi szerződéssel együtt a vevő kap egy szerződést az ingatlankezelő céggel, amely az új tulajdonos nevében kezeli az ingatlant. Ugyanez az ingatlankezelő cég lesz felelős a közüzemi szolgáltatások kifizetéséért, a bérleti díjak beszedéséért és minden egyéb, az ingatlan kezelésével kapcsolatos eseményért. A fent említett szerződést részben összeállítva küldik el a vevőnek, minden hiányzó mezőt a vevőnek kell kitöltenie és visszaküldenie a véglegesítés előtt.
Zárónyilatkozat
Amikor a tranzakció készen áll a véglegesítésre, a vevő és az eladó kap egy „zárónyilatkozatot” a címtársaságtól vagy az elszámoló ügynöktől, ez az “elszámolási nyilatkozat „, vagy más néven „U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) statement [Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériumának (HUD) nyilatkozata]”. A dokumentum beszámol az eladó és a vevő által az adásvétel sikeres lebonyolítása érdekében fizetendő összegekről. Az esedékes összeg kifizetését a véglegesítés időpontjáig kell teljesíteni. A dokumentumot alá kell írni és el kell küldeni a tulajdoni társaságnak, hogy az adásvételt hivatalosan is bejegyezzék a megyei közhiteles nyilvántartásba.
Jótállási okirat
Miután az adásvételi folyamat lezárult, a vevő körülbelül négy hét múlva megkapja a „Jótállási okirat” és a „Tulajdonosi szabályzat” eredeti példányát, az ingatlan új tulajdonjogát igazoló dokumentumokat. A „jótállási okirat” elektronikus változata általában a véglegesítés után körülbelül 7 nappal érhető el online. A dokumentum letölthető a megyei online nyilvántartásából, és kérésre e-mailben is elküldhető az új vevőnek.
Milyen zárási költségek merülnek fel ingatlanvásárlás esetén?
A zárási költségek azok a költségek, amelyek az ingatlan árán felül általában a vevőket és az eladókat terhelik az ingatlanügylet lebonyolítása során. A felmerülő költségek közé tartozhatnak a hitelnyújtás díjai, az értékbecslési díjak, a tulajdonjog-keresés, a tulajdonbiztosítás, a felmérések, az adók, az okiratbejegyzési díjak és a hiteljelentési díjak. A zárási költségek akkor merülnek fel, amikor az ingatlan tulajdonjoga az eladóról a vevőre száll át. A zárási költségek teljes dollárösszege attól függ, hogy az ingatlant hol értékesítik, és mekkora az átruházott ingatlan értéke. A lakásvásárlók általában a vételár 2-5%-át fizetik. Az alábbiakban felsoroljuk azokat a díjakat, amelyek a zárás során felmerülhetnek:
- Értékbecslés: ezt az értékbecslő cégnek kell fizetni, hogy megerősítse az ingatlan valós piaci értékét.
- Ügyvédi díj: ez az ügyvédnek fizetendő, aki a vevő nevében átnézi a záró dokumentumokat. Nem minden államban kötelező.
- Zárási díj vagy letéti díj: ezt a véglegesítés lebonyolításáért fizetik a jogkezelő cégnek, a letéti társaságnak vagy az ügyvédnek. A jogtulajdonosi vagy letéti társaság független félként felügyeli a zárást az Ön lakásvásárlásában. Egyes államokban ingatlanjogi ügyvéd jelenlétét írják elő minden zárásnál.
- Futárdíj: Ez fedezi a dokumentumok szállításának költségeit a hitelügylet minél gyorsabb lezárása érdekében.
- Lakástulajdonosok Egyesületének átutalási díja: az Eladó fizeti, amelyből kiderül, hogy a díjat aktuálisan megfizették, mik a díjak, az egyesület pénzügyi kimutatásai, jegyzőkönyvei és közleményei. A vevőnek át kell tekintenie ezeket a dokumentumokat, hogy megállapítsa, van-e az Egyesületnek elegendő tartaléka a jövőbeni speciális értékelések elkerülésére, és ellenőriznie kell, hogy vannak-e különleges értékelések, jogi lépések vagy egyéb aggodalomra okot adó elemek. Tartalmazza továbbá a Szövetség alapszabályát, szabályzatát, másolatát és egyéb rendelkezéseit.
- Tulajdonosi kötvény jogcímbiztosítás: ez egy biztosítási kötvény, amely megvédi Önt abban az esetben, ha valaki megtámadja az otthon tulajdonjogát. Ez általában opcionális.
- Ingatlanadó: általában a hitelezők azt akarják, hogy a záráskor fizessenek ki minden olyan adót, amely a vásárlástól számított 60 napon belül esedékes a hitelnyújtó által.
- Bejegyzési díjak: a helyi, általában városi vagy megyei nyilvántartó hivatal által a közhiteles földhivatali nyilvántartások rögzítéséért felszámított díj.
- Felmérési díj: ez a díj egy földmérési cégnek kerül kifizetésre, hogy ellenőrizze az összes határvonalat és olyan egyéb adatokat, mint például a közös kerítések az ingatlanon. Ez nem minden államban kötelező.
- Címtársasági címkeresési vagy vizsgálati díj: ezt a díjat a tulajdonjoggal foglalkozó cégnek kell fizetni az ingatlan nyilvántartásának alapos átvizsgálásáért. A jogtulajdonosi cég megvizsgálja az Ön új ingatlanának okiratát, és biztosítja, hogy senki más ne tarthasson igényt az ingatlanra.
- Átruházási illeték: ez az az adó, amelyet akkor fizetnek, amikor a tulajdonjog átszáll az eladóról a vevőre. Az OPISAS mindezt leegyszerűsítette a megállapodásainknak köszönhetően, egy ügyfélnek összesen 3200 dollárt kell fizetnie (4000 dollár, ha átfogó LLC-alapítást is igényel) – 4200 dollár a marylandi zárásokért (5000 dollár, ha átfogó LLC-alapítást is igényel), ez az összeg fedezi az ingatlan lezárásával kapcsolatos összes költséget (OPISAS Invest).
Értékesítés utáni- és ingatlan-menedzsment
Kell-e lakástulajdonosi biztosítás?
Ha az ingatlan tulajdonosa Ön, a választás végső soron az Öné. A legtöbb ingatlankezelő cég azonban mindenki védelme érdekében biztosítást ír elő, beleértve az ingatlankezelő céget is.
Bár erősen ajánlott, hogy kössön lakástulajdonosi biztosítást, hogy megvédje befektetését bármilyen természeti katasztrófa, tűz, villámcsapás, hurrikán vagy egyéb enyhítő körülmény esetén. Mindig ellenőrizze a biztosítótársasággal, hogy tisztán lássa, mi az, amit a biztosítási kötvénye fedez, és mi az, amit nem.
Milyen kockázatok ellen véd a lakástulajdonosi biztosítás?
Bár a szerződések eltérőek lehetnek, a háztulajdonosi biztosítások által fedezett főbb kockázatok a következők:
- Magának az otthonnak, valamint a telken lévő egyéb építményeknek a károsodása vagy elvesztése; (csőtörések, légkondicionáló szivárgása, tűz)
- Az otthonban lévő személyes tárgyak és egyéb építmények károsodása vagy elvesztése
- Harmadik személyek (jellemzően vendégek és más látogatók) sérülése vagy károsodása.
3. Mi a lakástulajdonosi társulás (HOA) vagy társasház-tulajdonosi társulás (COA) biztosítása?
A Lakástulajdonosok Egyesülete (más néven HOA) egy olyan szervezet, amely felügyeli a közösségi lakóparkot, társasházi komplexumot vagy más hasonló alegységet, ahol a tagok felelősek a szabályok megalkotásáért és betartásáért. Gyakran előfordul, hogy a lakástulajdonosok egyesületi díjakat vagy illetékeket szednek, hogy fedezzék a közös területek, például parkok és medencék karbantartási és fenntartási költségeit. A lakástulajdonosok egyesületeinek biztosítása arra szolgál, hogy fedezze az egyesületet, annak tagjait és külső építményeit, beleértve a tetőt, valamint annak tárgyi eszközeit (ha van ilyen) a vagyoni és felelősségi igényekből eredő károk ellen. A biztosítás segíthet elkerülni a közösségek által leggyakrabban tapasztalt problémák nagyrészét.
Milyen kockázatok ellen nyújt védelmet a Lakástulajdonosi egyesületi biztosítás?
A társasházaknak minimális biztosítási fedezetet kell fenntartaniuk egy keretbiztosításon keresztül, amely különbözik attól a lakástulajdonosi biztosítási kötvénytől, amelyet Ön az egyéni egységére vásárol. A társasházi biztosítási kötvény fedezi a veszélyes vagy kedvezőtlen időjárási eseményt követő nagyobb munkálatokra és a szerkezet közösen használt részeinek javítására vonatkozó kárigényeket. A biztosítási kötvényben szerepel, hogy milyen típusú veszélyek ellen nyújt védelmet, és ezek közé tartozhatnak a természeti katasztrófák, hurrikánok, földrengések, árvizek, tűz és vandalizmus. A veszélybiztosításhoz egy kereskedelmi biztosítási szolgáltatót vesznek igénybe. Az általános biztosítási kötvény által lefedett tételek komplexumonként és az állami törvények szerint változnak. A felelősségbiztosítás megvédi a társulást az olyan testi sértésből vagy vagyoni kárból eredő kárigényekkel szemben, amelyekért a társulás jogilag felelős, és amelyeket a biztosítási kötvény által fedezett esemény okozott. A biztosítás azonban nem terjed ki a tulajdonos személyes tárgyaira vagy a bérlőkre. Az Ön személyes biztosítási fedezete nem terjed ki a bérlőre vagy az egyesületre.
Mit tartalmaz a havi lakástulajdonosi társulási díj (HOA) költsége?
A társasházaknál általában, beleértve a luxus társasházakat is, a fenntartási költséget alapesetben tartalmazza – a nagyon rövid bérleti időtartamok kivételével. A bérlőt általában a közüzemi szolgáltatások (pl. villany, telefon, televízió és internet) fogyasztásával kapcsolatos költségek terhelik. Míg az összes többi költséget, mint például a víz, a hulladék és az építési költségeket a tulajdonos fizeti a HOA díjon keresztül. Családi ház esetén ezek a költségek is a bérlőt terhelik. A HOA-ban szereplő egyéb díjak, szolgáltatási díjak magukban foglalhatják a közösségi biztonsági szolgáltatást, a csővezetékek karbantartást, a közösségi létesítmények, azaz a teniszpályák, tornatermek, uszodák, grill- és piknikezőhely, csónakkikötők használatát, és a lista folytatható. A HOA díját tehát a vásárlás helye szerinti közösség határozza meg.
Ha egy bérlő biztosított, hogyan fizetik a bérletemet?
A bérlő(k) fizet(nek) az ingatlanát ápoló alapkezelő társaságnak. Ebből a bérleti díjból az ingatlankezelő először levonja és kifizeti az Ön nevében minden közüzemi számlát, lakáshasználati díjat és ingatlanadót az év végén. Az alapkezelő társaság a pénzeszközök egyenlegét a tulajdonos által megjelölt számlára utalja havi, negyedéves vagy éves rendszerességgel. Minden bevétel és kiadás egyértelműen tételesen szerepel a havi ingatlankezelési számlakivonaton.
Választhatok, hogy heti vagy havi bér szerint adjam ki az ingatlanomat Miamiban?
Ezt az önkormányzat és a közösség szabályozza, például 2010. június 9-én Miami Beach önkormányzata „nemmel” szavazott a rövid távú bérbeadás ellen. Miami Beach városa több területre oszlik, beleértve azokat a területeket, ahol a gyakorlat engedélyezett kereskedelmi és lakóterületeken. Miamiban háromféle lakóterület létezik:
RM- 1: Többlakásos lakóövezet, alacsony sűrűségű. Általában ebbe a területbe esik az összes lakás és ház a Drexel Avenue-tól a Bay Roadig (nyugatra, az öböl felé) tartó sugárutak és utcák között. Az RM- 1-ben nem lehet 6 hónapnál rövidebb időre lakást bérelni.
RM- 2: Többlakásos lakóépület, közepes sűrűségű. Általában ebbe a területbe esik minden lakás a Washington és Collins Avenue-n. Az RM- 2-ben 6 hónapnál rövidebb időre is szabad bérbe adni.
RM- 3: Többlakásos lakóépület, nagy sűrűségű. Általában ebbe a területbe tartozik az Ocean Drive-on lévő összes lakás. Az RM- 3-ban 6 hónapnál rövidebb időre is lehet bérelni.
Mi történik, ha a bérlőm nem fizeti tovább a bérleti díjat, és új bérlőt szeretnék találni?
Az amerikai törvények rendkívül egyértelműek és 100%-ban védik a tulajdonost. Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, akkor ki fogják lakoltatni gyors eljárás keretében, amely átlagosan nem igényel több mint 34 napot. A kilakoltatásra 3 okból kerülhet sor:
- A bérleti díj nem fizetése miatt. A szerződés szerint átlagosan 3-5 nap türelmi idő és 50 $ kötbér jár. Ha a bérlő nem fizet ezen a határidőn belül, akkor a tulajdonos (az ingatlankezelő közvetlenül kezeli ezt a kérdést az Ön nevében) küldhet postai úton felszólítást ajánlott vagy tértivevényes levélben, vagy elhelyezhet egy értesítést az ingatlan ajtaján, amelyben felszólítja a bérlőt a hiányzó bérleti díj 3 napon belül (szombat és vasárnap kivételével) történő megfizetésére, a teljes esedékes összeg megjelölésével, vagy felszólíthatja ingatlan elhagyására. Ellenkező esetben a tulajdonos választhatja, hogy ügyvéd útján vagy közvetlenül a bírósághoz fordulva folytatja le a kilakoltatási eljárást.
- A szerződés és a Nyilatkozat előírásainak megszegése miatt.
- Elhagyásért. Az elhagyás ebben az esetben azt jelenti, hogy a bérleti díj megfizetése és a tulajdonos írásbeli tájékoztatása nélkül fél hónapig tartózkodnak távol az ingatlantól.
A kilakoltatási eljárások a következőképpen működnek:
Írásbeli kilakoltatási felszólítás a bérleti díjfizetés elmulasztása esetén. A bérlőnek 3 napja van a probléma orvoslására vagy az ingatlan elhagyására. A 3 nap elteltével a tulajdonos bíróságon perel és vádat emel a bérlő ellen. Az ingatlankezelő az ügyfél tájékoztatása után minden eljárást megindít az ügyfél nevében. A követelés kézhezvételét követően a bérlőnek 5 munkanapja van arra, hogy védekezzen a bíróságon és feltárja az ügyet, még akkor is, ha a teljes esedékes összeget kénytelen letétbe helyezni ugyanazon a bíróságon. Ha a bérlő nem válaszol a keresetlevélre, a bíró felhatalmazza a seriffet a kilakoltatásra. Ha válaszol az idézésre, időpontot tűznek ki a meghallgatásra. Ha a bérlő a tárgyaláson elveszíti az ügyet, akkor a teljes esedékes összeg kétszeresét, a bírósági költségeket és a tulajdonos ügyvédjével kapcsolatos költségeket kell megfizetnie. Ha a bérlő nem válaszol az idézésre, automatikusan elveszíti az ügyet. Ha a tulajdonos megnyeri az ügyet, a bíró végzést ad ki a seriffnek, amely felhatalmazza a tulajdonost, hogy 24 óra elteltével, a kilakoltatási értesítés elhelyezése után átvegye az ingatlant. Ekkor a tulajdonos vagy az ügyintéző jogszerűen kicserélheti a zárat, és a seriff értesítésétől számított 48 óra elteltével átveheti az egységben hagyott esetleges ingóságokat, amelyeket továbbértékesíthet az esedékes összeg vagy egyéb költségek behajtása érdekében.
Kell-e bútorokat vásárolnom az ingatlanomba?
Nem. A lakásokat szinte mindig bútorok nélkül adják ki. A tipikus éves bérlő számára olcsóbb a bútorok nélküli bérlés, mivel a bérlők általában magukkal hozzák személyes ingóságaikat.
Újraértékesítés
Mi történik, ha készen állok eladni az ingatlanomat, vagy fel kell számolnom a pénzeszközeimet?
Az OPISAS munkatársai segítenek Önnek, és végigvezetik az újraértékesítési folyamaton, friss képet adva Önnek az ingatlan tényleges piaci értékéről.
Recent posts
